Verbrauchertipp: Das neue Wallonische Mietrecht ist seit dem 1. September 2018 in Kraft

Für Mieter und Vermieter - auch in Ostbelgien - gibt es Neuerungen in vier Bereichen: Angaben des Mieters, Form und Inhalt des Mietvertrags, Kündigung von Mietverträgen und Neuerungen, die von Feuerversicherung bis hin zu Studentenwohnungen reichen. Bernd Lorch vom VSZ fasst die Neuerungen zusammen.

Das neue Mietrecht (Foto: www.vsz.be)

Das neue Mietrecht (Foto: www.vsz.be)

Welche Daten sind für den Vermieter von Wichtigkeit?

Neben den persönlichen Daten, wie z.B. Name, Adresse und E-Mail-Adresse kann der Vermieter vom Mieter bestimmte Informationen über seine familiäre Situation verlangen, ob er verheiratet ist, Kinder hat oder mit einer anderen Person zusammenlebt und darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, den Mieter nach seinen finanziellen Ressourcen zu fragen.

Das neue Mietrecht sieht auch vor, dass der Vermieter auch mehr Auskünfte für den Mieter zur Verfügung stellen muss. So ist es in Zukunft wichtig, dass neben dem Preis der monatlichen Miete auch die Nebenkosten in der Anzeige so gut es geht aufgeführt werden. Also Sachen wie Strom, Wasser und Energiekosten. Hinzu kommt dann auch noch, dass in der Anzeige die Energieeffizienz der Mietwohnung angegeben sein muss. Das alles ist besonders wichtig, damit sich der Mieter oder der Mietkandidat ein möglichst genaues Bild von der Mietwohnung und den Kosten machen kann.

Form und der Inhalt des Mietvertrags

Im Fokus stehen hier natürlich die Nebenkosten. Die sollen möglichst genau aufgelistet werden, damit der Mieter sich ein möglichst genaues Bild machen kann. Im Mietvertrag muss klar und deutlich vermerkt werden, ob es sich beispielsweise um gemeinschaftliche oder individuelle Zähler für Wasser, Gas oder Strom handelt. Dann muss ganz klar angebeben sein, ob es sich dabei um Pauschalzahlungen oder Vorauszahlungen handelt. Und es muss auch im Mietvertrag genau angegeben sein, wie die Nebenkosten eigentlich errechnet werden… und wie der Verteilerschlüssel aussieht.

Was die Form betrifft, so müssen dem neuen Mietvertrag einige zusätzliche Anlagen und auch Erklärungen zum Mietrecht beigefügt werden. Dabei handelt es sich um Erklärungen beispielsweise zur Diskriminierung, zur Sicherheit und Bewohnbarkeit der Mietwohnung bis hin zu Bestimmungen über den schriftlichen Mietvertrag und seine Registrierung.

Was ab dem 1. September zur Pflicht wird, ist die Bestandsaufnahme. Wir hatten früher das Wort Ortstbefund gebraucht, aber Bestandsaufnahme ist besser und so steht es auch im Dekret. Also hierbei handelt es sich um ein Dokument, das jedes Zimmer der Mietwohnung genauestens beschreibt.

Diese neuen Bestimmungen gelten für alle Wohnmietverträge, auch für Studentenmietverträge, die ab dem 1. September abgeschlossen werden.

Kündigung von Mietverträgen

Eine Neuerung betrifft vor allem die Kurzzeitmietverträge. Das neue Dekret erlaubt es beispielsweise, dass ich meinen Kurzzeitmietvertrag zweimal verlängern kann, ohne dass die Gesamtdauer von drei Jahren überschritten wird. Wichtig hierbei allerdings ist, dass dies nur für Kurzzeitmietverträge gilt, die ab dem 1. September 2018 unterschrieben wurden.

Neu ist auch hier, dass der Kurzzeitmietvertrag jederzeit vom Mieter beendet werden kann, wenn natürlich die Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten wird und wenn der Mieter dem Vermieter eine Monatsmiete als Entschädigung zahlt. Umgekehrt hat der Vermieter jetzt die Möglichkeit, den Kurzzeitmietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Kündigung von nichtregistrierten Mietverträgen

Pflicht ist, dass ein Mietvertrag registriert werden muss. Sollte das nicht der Fall sein, so hat der Mieter die Möglichkeit, den Vertrag ohne Kündigungsfrist und auch ohne Entschädigungszahlung zu kündigen. Allerdings sind vier Bedingungen Voraussetzung:

  • Erstens muss sich der Mietvertrag auf den Hauptwohnsitz des Mieters beziehen.
  • Es muss eine Frist von 2 Monaten seit dem Vertragsabschluss vergangen sein.
  • Der Mieter muss den Vermieter per Einschreiben aufgefordert haben, den Mietvertrag zu registrieren.
  • Es muss ein Monat seit dem Einschreiben vergangen sein, ohne dass der Vermieter den Mietvertrag hat registrieren lassen.

Neuerung Feuerversicherung

Ein Thema ist natürlich die Feuerversicherung. Wenn es zu einem Brandschaden kommt, wird die Schuld des Mieters quasi vorausgesetzt, es sei denn, er kann beweisen, dass das Feuer nicht durch sein Schuldverhalten verursacht wurde. Problem ist nur, dass dieser Beweis nicht so einfach zu erbringen ist.

Deshalb verpflichtet das neue Dekret den Mieter dazu, eine Feuerversicherung abzuschließen. Wenn er sich jetzt weigert, kann der Vermieter im Mietvertrag eine so genannte Verzichtserklärung einfügen lassen zugunsten des Mieters. Das heißt, dass dann im Falle eines Brandschadens die Versicherung des Vermieters greift. Nur damit wird die Feuerversicherung für den Vermieter wiederum teurer. Aber diese Mehrkosten kann er dem Mieter in Rechnung stellen.

Neuerung Energieeffizienz

Ein anderes Thema ist, wenn der Vermieter Arbeiten am Mietobjekt vornehmen will, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Dann muss der Mieter diese Arbeiten zulassen. Auch wenn er deswegen die Mietwohnung nicht in vollem Umfang nutzen kann. Auch hier gibt es natürlich wiederum Grenzen, wie beispielsweise die 40 Tage-Regel, also wenn die Arbeiten länger als 40 Tage dauern, dann hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung.

Indexierung des Mietpreises

Ein weiteres Thema ist die Indexierung des Mietpreises. Die kann bei einem Mietvertrag mit Hauptwohnsitz nur erfolgen, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen und einregistriert worden ist.

Neuerung bei Tod des Mieters

Das war in der Vergangenheit immer eine zeitraubende Angelegenheit, da der Vermieter die Mietwohnung oft monatelang nicht weitervermieten konnte. Hier sieht die neue Regelung praktische Lösungen vor. Der Mietvertrag wird automatisch nach drei Monaten nach dem Tod des Mieters für beendet erklärt.

Sollte die Mietwohnung beim Tod des Mieters bereits unbewohnt und leer sein, hat der Vermieter sogar die Möglichkeit, den Mietvertrag mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers schneller zu beenden.

Neuerung bei Studentenwohnungen

Im neuen Mietrecht gibt es Sonderbestimmungen auch für Studentenwohnungen, allerdings betrifft das nur Mietverträge für Studentenwohnungen, die ab dem 1. September 2018 unterschrieben wurden. Der Mietvertrag für eine Studentenwohnung gilt für ein Jahr. Es sein denn, Vermieter und Mieter haben schriftlich eine kürzere Dauer vereinbart.

Und dieser Mietvertrag kann einen Monat vorher gekündigt werden, ansonsten wird er um ein weiteres Jahr verlängert. Das ist ganz wichtig und sollte man nicht vergessen, wenn ich die Studentenwohnung wechseln möchte.

Bis zum 15. März hat der Student die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen. Bedingung ist: Der Student muss eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einhalten und er muss zudem dem Vermieter eine Entschädigung in Höhe von drei Monatsmieten zahlen. Auch hier gibt es ein paar Ausnahmen, was die Zahlung anbetrifft.

Weitere Infos gibt’s bei der VSZ unter der Rufnummer 087/59 18 50 oder auch im Netz unter vsz.be

Infos: Bernd Lorch, Verbraucherschutzzentrale Ostbelgien

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