Ist Ihnen das auch schon passiert? Da wohnen Sie seit Jahren in einer Mietwohnung und plötzlich flattert ihnen die Kündigung der Wohnung ins Haus. Oder umgekehrt: Sie möchten die Mietwohnung kündigen, weil Sie in einer anderen Stadt einen neuen Job gefunden haben.
Wer kann wann und wie die Mietwohnung kündigen?
Ist man Mieter oder Vermieter einer Wohnung, dann stellt sich über kurz oder lang die Frage, wie ein Mietverhältnis wieder beendet werden kann. Und da fällt besonders eine Sache direkt ins Auge: Die Rechte und Pflichten der Mietparteien sind vollkommen unterschiedlich.
Vermieter müssen einen plausiblen Grund nennen, während der Mieter ?nur? die Kündigungsfristen einzuhalten hat.
Zunächst müssen beide Parteien mal feststellen, um welchen Mietvertrag es sich handelt. Dabei gibt es im Grunde genommen zwei verschiedene Arten: einmal den Neun-Jahres-Mietvertrag und dann noch den Kurzzeitmietvertrag.
Neun-Jahres-Mietvertrag
Beim Neun-Jahres-Mietvertrag ist es so, dass der Vermieter den Vertrag wegen Eigennutzung, großer Bauarbeiten oder am Ende der ersten und zweiten Drei-Jahres-Periode kündigen darf, das heißt nach den ersten drei oder sechs Jahren.
Eigennutzung
Eigennutzung bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, den Ehepartner, die Kinder oder die Eltern nutzen darf. Er kann den Mietvertrag jederzeit wegen Eigennutzung kündigen, muss aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.
Darüber hinaus muss die Wohnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Kündigungsfrist bezogen werden und die Eigennutzung muss mindestens zwei Jahre andauern. Die Mietwohnung muss nicht der Hauptwohnsitz sein, sondern kann durchaus als Büro oder Zweitwohnung deklariert werden.
Kündigt der Vermieter für die Eigennutzung zugunsten Verwandter dritten Grades (Onkel, Tanten, Nichten und Neffen), darf die Wohnung erst nach den ersten drei Jahren gekündigt werden.
Große Bauarbeiten
Hat der Vermieter die Absicht, das Haus ganz oder teilweise zu renovieren, kann er ebenfalls den Mietvertrag kündigen. Diese Kündigung darf nur zum Ende des ersten und zweiten Drittels der neunjährigen Mietdauer ausgesprochen werden.
Bedingung ist, dass die ausgeführten Arbeiten die Wohnung des Mieters direkt betreffen. Also Arbeiten im Keller, in der Garage oder auf dem Speicher sind kein Kündigungsgrund.
Ferner müssen die Kosten der Arbeiten drei Jahresmieten übersteigen und der Vermieter muss dem Mieter die Kündigung sechs Monate im Voraus zustellen.
Soll ein Gebäude mit mehreren Wohnungen umgebaut werden, müssen die Kosten höher sein als die Mieteinnahmen für das gesamte Haus während zwei Jahren. In diesem Fall muss die Kündigung nicht zum Ende des ersten und zweiten Drittels ausgesprochen werden. Bedingung ist nur, dass ein Jahr der Mietdauer vergangen ist.
Unbegründete Kündigung
Ohne Grund kann der Vermieter den Vertrag nur zum Ende einer Dreijahresperiode kündigen. Auch hier gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist.
Nicht vergessen: Der Mieter hat Anrecht auf eine Entschädigung.
Einregistrierung des Mietvertrags
Und für alle Mietverträge gilt seit dem 1. Januar 2007, dass diese vom Vermieter innerhalb von zwei Monaten einregistriert werden müssen. Also auch diejenigen, die vor dem 1. Januar dieses Jahres abgeschlossen wurden.
Ist das nicht geschehen, kann der Mieter einen Neun-Jahres-Mietvertrag, der nach dem 1. Juli 2007 abgeschlossen wurde, jederzeit, ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung zu leisten kündigen.
Aber Vorsicht: Seit Vertragsabschluss müssen mindestens zwei Monate vergangen sein.
Kündigung durch den Mieter
Die Kündigung durch den Mieter sieht etwas anders aus: Er kann den Neun-Jahres-Mietvertrag unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jederzeit kündigen.
Einziger Haken: Passiert das innerhalb der ersten drei Jahre, muss er dem Vermieter allerdings eine Entschädigung zahlen.
Kurzzeitmietverträge
Ganz anders sieht die Sache bei Kurzzeitmietverträgen aus, deren maximale Dauer drei Jahre nicht überschreiten darf. Ein Kurzzeitmietvertrag kann weder vom Vermieter noch vom Mieter vorzeitig gekündigt werden. Es sei denn, beide Parteien sind sich einig. Aus rechtlichen Gründen sollten sie dies aber schriftlich festhalten.
Was man hier beachten sollte ist die Kündigungsfrist: Der Kurzzeitmietvertrag wird nie automatisch beendet. Hier gilt nämlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wird diese nicht eingehalten, wird der Kurzzeitmietvertrag automatisch zu einem Neun-Jahres-Mietvertrag.
Wenn die Dauer des Kurzzeitmietvertrags unter drei Jahren liegt, kann im Vertrag eine Verlängerungsklausel vorgesehen werden. Der Vertrag darf nur einmal verlängert werden und eine Maximaldauer von drei Jahren nicht überschreiten. Z.B kann ein Vertrag mit einer Dauer von einem Jahr einmal um ein Jahr verlängert werden. Besteht der Vertrag nach diesen zwei Jahren weiter, handelt es sich automatisch um einen Neun-Jahres-Mietvertrag.
