Der Ortsbefund

Ein Wohnungswechsel, vor allen Dingen, wenn es sich um eine Mietwohnung handelt, kann für so manchen Mieter, aber auch Vermieter mit einigen Hindernissen gespickt sein.

Wollen Sie als Mieter oder Vermieter künftigen Streitigkeiten aus dem Wege gehen, dann ist ein Ortsbefund unerlässlich. Zugegeben: Etwas Zeit müssen Sie sich schon nehmen. Aber der Aufwand lohnt sich. Denn beide Parteien halten eine Bestandsaufnahme in den Händen, die dem Zustand der Wohnung entspricht.

Aber was genau ist ein Ortsbefund?

Das ist nichts anderes als ein schriftliches Dokument, das jedes Zimmer der Mietwohnung genauestens dokumentiert. Am besten auch noch mit Fotos den Zustand der Zimmer festhalten. Dieses Protokoll über den Zustand der Wohnung wird beim Einzug erstellt. Und später beim Auszug aus der Mietwohnung werden alle einzelnen Punkte mit dem aktuellen Zustand der Wohnung verglichen.

Das A und O ist aber, dass der Ortsbefund oder das Wohnungsübergabe-Protokoll detailliert den Zustand der Wohnung auflistet. Mieter und Vermieter können den Ortsbefund gemeinsam aufstellen oder aber den Rat von einem Experten einholen. Wird der Ortsbefund durch einen Experten erstellt, teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten. Ein überaus detailliertes und vorgefertigtes Dokument bietet unter anderem die Verbraucherschutzzentrale in Eupen an.

Beim Auszug des Mieters muss der Vermieter genau darauf achten, dass alle einzelnen Schäden im Protokoll festgehalten werden. Sobald der Vermieter dem Mieter bescheinigt, dass dieser die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat, kann dieser keinen Reparaturanspruch mehr geltend machen. Sind Schäden am Mietobjekt während der Mietperiode entstanden, so muss der Mieter für den selbst entstandenen Schaden aufkommen. Normale Abnutzungen, wie zum Beispiel Laufspuren auf dem Teppich, fallen jedoch nicht darunter.

Zeit nehmen

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich genügend Zeit nehmen, um jeden Raum gründlich zu besichtigen und Mängel zu notieren. Wichtig ist: Die Schäden sollte man ausführlich beschreiben. Im Idealfall ergänzen Fotos die dokumentierten Schäden.

Beim Ortsbefund ist Tageslicht besonders wichtig. Zudem ist der Ortsbefund für den Auszug erst dann sinnvoll, sobald der Mieter die Wohnung komplett ausgeräumt hat. Die Verbraucherschutzzentrale schlägt dem Mieter auch vor, den Ortsbefund fünf Tage vor dem Auszug durchzuführen, damit noch genügend Zeit bleibt, eventuelle Schäden selbst zu reparieren. Ganz einfach um Kosten zu sparen.

Ist man dazu nicht in der Lage, können die entstandenen Schäden von der Mietkaution abgezogen werden. Und ganz wichtig: Beim Auszug muss der Ortsbefund von beiden Parteien unterschrieben werden.

Seit dem 15. Juni 2007 ist ein Ortsbefund verpflichtend und muss einregistriert werden. Das heißt, beim Einzug den Ortsbefund also in 3 Exemplaren erstellen: Jeweils ein Exemplar für Mieter und Vermieter und eins für das Einregistrierungsamt.

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